Comprendre les amortissements en Location meublée

Les loueurs en meublé optant pour le régime réel bénéficient d’un traitement fiscal favorable. Ils ont la possibilité de déduire l’ensemble de leurs charges liées à la gestion d’exploitation de leur logement (alors qu’en location nue, les charges déductibles sont plus limitées) ainsi que la faculté de déduire l’amortissement de l’immobilier et du mobilier.

 

Qu’est-ce que l’amortissement en location meublée ?

Dans le cadre de la location meublée, l’amortissement est une « charge fictive », calculée sur une perte de valeur du bien (ici de l’immeuble et/ou des meubles) liée à son (leur) utilisation pendant une période définie.

Ainsi chaque année, cette « charge fictive » est déduite du montant des recettes locatives.

Le plus souvent, cela permet de neutraliser 60 à 80 % du montant des loyers.

 

Que peut-on amortir?

Vous pouvez amortir tous les éléments dont la durée de vie est supérieure à 1 an et toutes les dépenses supérieures à 598 € : Immeuble, travaux, mobilier.

Seul le terrain est un élément non amortissable.

 

Comment se calcule l’amortissement ?

Tout d’abord, il convient d’identifier si l’acte notarié précise la valeur du terrain ou non.

Dans la négative, nous définirons un pourcentage pour isoler la valeur du terrain, compris entre 10% et 30% du prix d’acquisition total. Dans la majorité des cas, le taux correspond à 15% de la valeur de l’immeuble.

Ensuite, nous allons ventiler les immobilisations par composants, en définissant les taux et les durées d’amortissements comme suit :

Exemple : Valeur Appartement 160 000 € -  Mobilier 2500 €

Composants                                                             Pourcentage          de la valeur du        bien estimée       Durée                               d’amortissement             praticable    Montant    
Terrain             15%
Gros œuvre             45 %          50 ans      1440 €
Façade             10 %          20 ans        800 €
Installations générales et techniques             15 %          15 ans      1600 €
Agencement             15 %          15 ans      1600 €
Mobilier            100 %            7 ans        357 €

Soit un total de 5 797 € d’amortissements (« charges fictives ») déductibles des loyers.

 

Quid du traitement des amortissements en cas de vente ?

En cas de revente du bien, le loueur en meublée non professionnel (LMNP) est soumis au régime de la taxation de plus-values des particuliers (dégressive avec le temps) même si le bien est inscrit à l’actif du bilan comptable, et que le loueur a bénéficié de la déduction des amortissements.

Ce dernier point fait partie du double avantage de la location meublée :

Non seulement, vos revenus locatifs sont nets d’impôt ou faiblement fiscalisés ; et lors de la vente de l’immeuble, on ne tient pas compte des amortissements pratiqués !

 

Article mis à jour le 27/06/2017