SCI et Location Meublée

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La  création d’une société, et notamment d’une Société Civile Immobilière (SCI), est souvent l’une des premières réflexions des investisseurs désirant développer leur patrimoine, s’associer ou anticiper une succession.

L’investisseur, en quête de conseils, doit d’abord clairement identifier ses attentes afin de s’assurer que le recours à la création d’une SCI (ou à autre structure) soit adapté.
 

SCI et Location meublée : est-ce compatible ?

La SCI reste un outil réservé à la location nue. Elle est, par conséquent, déconseillée dans le cadre de la location meublée.

En effet, même si la location meublée est d’un point de vue juridique une activité civile, elle est considérée par le Code général des Impôts comme une activité commerciale relevant des revenus catégoriels BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
 

Location meublée via une SCI : quelles sont les conséquences?

Si la SCI réalise de la location meublée et que cette activité représente plus de 10% du chiffre d’affaires de la société, cela conduit de manière irrévocable à un assujettissement de la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS), conformément à l’article 206.2 du Code Général des Impôts, avec les conséquences suivantes :

  • détermination du résultat imposable à l’impôt sur les sociétés,
  • double taxation en cas de distribution du résultat,
  • taxation des plus-values avec la réintégration des amortissements,
  • impossibilité de bénéficier du statut Loueur en meublé (professionnel ou non).
  •  

    SCI et location meublée : quelles solutions ?

    Même si le recours à la SCI est déconseillé à l’investisseur souhaitant réaliser de la location meublée pour les raisons fiscales évoquées ci-dessus, elle peut toutefois présenter un intérêt pour certains d’entre eux.

    Pour les investisseurs souhaitant réaliser de la location meublée (LMNP ou LMP) et maintenir le régime d’imposition sur le revenu (IR) des sociétés de personnes, ils ont la possibilité de transformer la structure morale en SARL de famille et de formuler l’option pour l’IR. (Consultez ici notre article sur la SARL de famille)

     

    Amarrim accompagne ces investisseurs dans la constitution, la gestion et la transformation de SCI, SARL de famille.

    Pour une étude personnalisée ou une demande de devis, contactez nos équipes au 02 49 77 50 00.

La location meublée à titre de résidence principale

Si vous envisagez de louer un logement meublé à titre de résidence principale, vous devez alors équiper votre logement de tous les éléments nécessaires à la vie quotidienne et respecter les points mentionnés ci-dessous.

 

Le type de contrat que j’utilise

 

Vous louez votre logement meublé et votre locataire y élit sa résidence principale :

  • établissez un contrat conforme au contrat de location-type réglementaire,
  • annexez la notice d’information, l’état des lieux, l’inventaire détaillé du mobilier, le dossier de diagnostics techniques immobiliers, et le règlement de la copropriété s’il y a.

En louant votre logement meublé, vous bénéficiez de :

  • Plus de souplesse dans la gestion de vos baux : la durée des contrats de location est fixée à 1 an ou 9 mois (si vous louez à des étudiants)
  • Garanties supplémentaires : vous pouvez demander 2 mois de loyer en dépôt de garantie

 

Les types de meubles que je dois fournir

 

Votre logement doit disposer d’équipements et de mobilier en quantité suffisante afin que le locataire puisse «  y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante » article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989. Depuis la loi ALUR, le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 précise les 11 critères d’ameublement minimum :

  • Literie comprenant couette ou couverture ;
  • Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  • Plaques de cuisson ;
  • Four ou four à micro-ondes ;
  • Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
  • Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
  • Ustensiles de cuisine ;
  • Table et sièges ;
  • Étagères de rangement ;
  • Luminaires ;
  • Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Attention, en l’absence des éléments cités vous risquez la requalification du bail en location nue et de perdre les avantages du statut de loueur en meublé.

 

Les formalités que je dois effectuer

 

Vous êtes loueur en meublé non professionnel, nous déclarons votre activité au Greffe du Tribunal de Commerce du lieu de situation de l’immeuble.

Ainsi, vous obtiendrez un numéro de SIRET qui sera à reporter sur vos prochaines déclarations de revenus.

Cette démarche d’immatriculation est indispensable et entièrement gratuite !

 

Déclarations de revenus 2017

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CALENDRIER DES DÉCLARATIONS DE REVENUS 2017

A l’heure des prochaines déclarations de revenus, vous vous interrogez sur vos obligations et vos échéances, nous vous avons préparé le calendrier fiscal 2017.

Vous êtes Loueur en meublé non professionnel (LMNP) , retrouvez les échéances:

  • pour déclarer votre activité de location meublée,
  • pour formuler votre option pour le régime réel,
  • pour déclarer vos revenus de la location meublée au régime réelCalendrier Fiscal 800x437Cliquez sur l’image si vous souhaitez l’agrandir

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Location meublée, les avantages du régime réel

Disponible sur option et appliqué automatiquement lorsque les recettes tirées de la location meublée dépassent 33 100 € (hors meublé de tourisme), le régime réel d’imposition offre un cadre fiscal très avantageux, à tel point qu’il devient possible de se constituer un patrimoine immobilier en effaçant votre impôt. En contrepartie, le régime réel impose des formalités et la tenue d’une comptabilité. État des lieux d’une option qui fait tout l’attrait de la location meublée.

 

Rappel, comment sont imposés les revenus tirés d’une location meublée ?

Quel que soit le niveau de revenu tiré de votre bien locatif, le cadre fiscal reste toujours le même. Les revenus liés à la location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non en revenus fonciers comme c’est le cas en location vide.

Trois régimes d’imposition sont ensuite déterminés en fonction du niveau de revenus généré par la location meublée :

  Régime MICRO-BIC Régime réel simplifié Régime réel normal
Recettes tirées de la location meublées (pour un ou plusieurs biens) < 33 100 € Ou sur option > 33 100 € > 238 000 €
Traitement des charges et frais Abattement forfaitaire de 50 % Déductibilité complète des frais et charges liées à la location meublée :
frais de notaire, intérêts d’emprunt, frais de copropriété, de gestion et d’assurance, d’entretien et de réparation, d’ameublement…
Obligations comptables Tenue d’un livre-journal simplifié Comptabilité d’engagement + bilan + déclaration annuelle Mêmes obligations comptables qu’une entreprise individuelle

 

Les avantages fiscaux du régime réel pour la location meublée

L’option pour le régime réel prend tout son sens pour les investisseurs qui achètent en visant d’emblée la location meublée. La déductibilité de la totalité des charges liées à la location meublée va permettre de réduire considérablement l’imposition des recettes locatives.

En couplant cet avantage avec la possibilité d’amortir le local et le mobilier, vous pouvez générer un déficit de manière à « effacer fiscalement » les loyers perçus.

Exemple :

Valorisation du bien 700 000 €.
Frais d’ameublement : 4 000  €
Charges de copropriété et autres charges : 4 005 €
Loyer : 2 500 €
Taxe foncière : 1 089 €/an

Calcul de l’imposition en location meublée Calcul de l’imposition en location vide
Amortissements : 25 538 € environs  Abattement forfaitaire de 50 %
Revenu imposable tiré de la location meublée : 0 € Revenu imposable tiré de la location meublée : 15 000 €

 

En location meublée, à quel moment faut-il opter pour le régime réel ?

Lorsque le bailleur achète neuf, il a, on l’a bien compris, tout intérêt à opter immédiatement.
En revanche, si vous louez un bien déjà acquis, il sera plus intéressant d’opter pour le réel lorsque les frais nécessaires à la location meublée seront supérieurs à 50 % des recettes générées.

 

Option pour le régime réel en location meublée, les formalités imposées

L’option est valable deux ans et irrévocable tout au long de cette période, sauf en cas de changement d’activité. Elle sera ensuite reconduite tacitement par période de deux ans.
Point de vigilance, l’option pour le régime réel doit être demandée par courrier, avant le 1er février de la 1re année pour laquelle vous souhaitez en bénéficier.

Attention, timing serré !

Cette option pour le régime réel conditionne bien souvent tout le montage financier d’un investissement en location meublée. C’est d’autant plus important que cette option conditionne également la récupération de la TVA sur l’investissement de départ. Pour vous faciliter vos opérations, nos conseillers spécialisés sont là à toutes les étapes et vous garantissent le bon respect des délais d’option fiscale.

 

Lire aussi :

L’Espace client Amarrim

eplateforme

Accédez à tous vos documents comptables et fiscaux en quelques clics

Pour vous faciliter la gestion et le tri de vos documents comptables, Amarrim met à votre disposition un espace de stockage personnel adapté à vos besoins. Votre espace client Amarrim est classé par dossiers pour vous permettre une organisation, à la fois simple et intuitive de vos documents.

Où que vous soyez, 24h/24 et 7jours/7, à partir d’une simple connexion Internet, vous récupérez tous les documents liés à la gestion de vos biens immobiliers locatifs.

 

Une garantie de sécurité pour votre gestion immobilière

Véritable coffre-fort électronique, votre espace client Amarrim vous offre une sauvegarde simple et hautement sécurisée de vos documents et pièces comptables.

 

Avec VOTRE ESPACE CLIENT, vous pouvez consulter et imprimer à tout moment…

Informations générales :

  • votre lettre de mission,
  • vos échéanciers,
  • vos contacts avec adresses mail…

Informations comptables :

  • données permanentes (comptes annuels, grand livre de clôture…),
  • documents préparatoires (exemple, fiche de frais kilométriques)

Informations fiscales :

  • liasses fiscales,
  • déclarations de TVA…

Informations juridiques :

  • statuts, Kbis, baux, contrats…

Et tout autre document que vous souhaiteriez conserver à portée de clic…

Lien vers notre espace client Amarrim

L’adhésion à un centre de gestion agréé

Adhérer à un CGA, c’est 2/3 de vos frais de comptabilité déduits de vos impôts

En adhérant à un centre de gestion agréé, vous profitez d’une réduction d’impôt qui couvre 2/3 de vos frais de comptabilité, dans la limite de 915 €/an. La réduction d’impôt couvre également 2/3 des frais d’adhésion au CGA. Ce seul avantage justifie donc pleinement l’adhésion à un centre de gestion agréé. Mais ce n’est pas le seul…

Modification des avantages liés aux CGA à partir du 1er janvier 2016

La loi de finance pour 2016 modifie en partie les avantages liés à l’adhésion à un Centre de Gestion Agréé. Auparavant, vos frais de comptabilité étaient déductibles à 100%. Désormais, à compter du 1er janvier 2016, vos frais seront réduits de vos impôts à hauteur des 2/3 des frais engagés dans la limite de 915 €.

 

Louer en meublé en adhérant à un centre de gestion agréé

Les Centre de Gestions Agréés (CGA) sont des associations de gestion rassemblant des professionnels de la gestion, pour la plupart experts comptables. Leur objectif : vérifier les déclarations fiscales de leurs adhérents.

L’adhésion à ce type d’association ouvre droit à des avantages fiscaux, y compris pour les loueurs en meublé :

  • Non majoration de votre bénéfice imposable. Sans adhésion, il est d’office majoré de 25 % avant imposition par les services fiscaux.
  • Réduction d’impôt égale à 2/3 des frais de comptabilité et des frais d’adhésion au CGA, dans la limite de 915 €/an.

 

Les conditions d’adhésion à un CGA pour les loueurs en meublé

La seule contrainte pour adhérer consiste à renoncer au régime micro-BIC si vous y avez droit. Celui-ci s’applique d’office si vos revenus tirés de la location meublée sont inférieurs à 33 100 €/an, 82 800 €/an s’il s’agit de meublés de tourisme classés.

Dans les faits, ce n’est pas véritablement une contrainte, la plupart les loueurs en meublés, professionnels ou non, font le choix d’y renoncer pour pouvoir déduire leurs charges de leurs revenus (intérêts d’emprunts, charges de propriété et copropriété, d’entretien et de réparation…).

Attention, pour adhérer le timing est serré !

Pour profiter de ces avantages fiscaux, l’adhésion au CGA doit intervenir dans les 5 mois suivants le début de l’exercice comptable. En pratique, le délai de 5 mois court à compter de la signature de l’acte pour un début d’activité de loueur en meublé.

Si vous choisissez d’adhérer à un CGA partenaire, votre conseiller Amarrim réalise pour vous toutes les démarches d’adhésion. Vous êtes ainsi certain de profiter des avantages fiscaux dès la 1re année d’acquisition de votre bien.

Récupérer la TVA en LMP/LMNP

Récupérer la TVA, c’est simple. Surtout quand c’est votre expert-comptable qui s’occupe de tout

 

La récupération de la TVA sur le prix d’acquisition est l’un des principaux avantages fiscaux liés au statut de loueur en meublé. Et ce, dès l’acte de vente signé et acquitté. Dans la plupart des cas, vous pouvez ainsi récupérer jusqu’à 20 % du prix d’achat…

L’opération est très avantageuse, mais vous vous en doutez bien, un tel cadeau fiscal n’est pas sans contrepartie. Pour récupérer la TVA sur l’acquisition d’un bien destiné à la location meublée, les conditions sont strictes.

Sont concernés, les biens immobiliers achetés :

  • Neufs, c’est-à-dire dans des immeubles en cours de construction ou construits depuis moins de cinq ans et n’ayant encore jamais eu de propriétaire.
  • Rénovés.
  • Par l’intermédiaire d’une société exploitante en signant un bail commercial d’au moins neuf ans.
  • Dans des résidences de services (résidence de tourismes et villages vacances classés, logements étudiants, EPHAD, résidences séniors et résidences affaires) :

Pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux liés à la location meublée, la loi prévoit qu’au moins trois des services suivants doivent être proposés au sein de la résidence : accueil de la clientèle, fourniture de linge de maison, nettoyage régulier des locaux ou service de petit-déjeuner.

Récupérer la TVA sur l’acquisition du bien implique également qu’il faudra la récupérer sur les loyers et la reverser.

Comment récupérer la TVA sur votre investissement en location meublée ?

La récupération de la TVA sur le prix d’acquisition d’un bien destiné à la location meublée peut commencer : Sur présentation des documents suivants :
  • Dès l’acte de vente signé et payé : les délais de remboursement varient de trois semaines à six mois en fonction des centres des impôts.
  • Attestation d’achat (acte notarié) comprenant les montants HT-TVA et TTC
  • Copie du bail commercial de location meublée
  • Décompte notaire avec TVA
  • Ou au fil des paiements dans le cadre d’une acquisition en cours de construction (VEFA) : les demandes de remboursement de TVA s’effectuent dans ce cas avant le 16 du mois qui suit la fin de chaque semestre.

Le conseil de nos experts pour vous aider à récupérer la TVA sur votre bien immobilier

agnesLa récupération de la TVA sur votre investissement est une option fiscale à souscrire auprès des impôts et du greffe du tribunal de commerce. En effet, par défaut le loueur en meublé exerce en franchise en base de TVA et ne peut la récupérer.

Cela suppose de réaliser les formalités d’option à temps. Consultez nos conseillers. Nos experts comptables sont là pour vous conseiller et réaliser pour vous toutes les formalités nécessaires au remboursement de la TVA payée à l’acquisition.

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Le contrat d’expertise comptable

Votre lettre de mission, un contrat pour sécuriser la comptabilité et la fiscalité de vos biens immobiliers

 

Société d’expertise comptable, Amarrim vous propose ses services d’accompagnement et de conseil pour la gestion de vos biens immobiliers locatifs. Pour vous, nous prenons en charge l’ensemble de vos obligations comptables en tant que loueur en meublé.

Comme tout cabinet comptable inscrit à l’ordre des experts comptables nous vous proposons pour encadrer ces services, une lettre de mission*, un contrat d’expertise comptable qui lie l’expert-comptable et son client.

Ce contrat décrit en détail l’ensemble de nos engagements et précise clairement la liste des services compris dans le forfait que vous avez souscrit.

Il liste également les obligations auxquelles vous vous engagez en confiant votre comptabilité à Amarrim. Pour votre activité de loueur de meublé, il s’agit ainsi de nous transmettre, en temps utile, vos documents et pièces comptables via votre espace client Amarrim.

Avec votre lettre de mission :

  • Vous savez précisément ce qu’Amarrim fait pour vous.
  • Vous pouvez vous référer aux engagements pris, à tout moment de notre relation.

* Code de déontologie des experts comptables en date du 28 septembre 2008.

Nos engagements

Cabinet d’expertise comptable entièrement dédié à l’immobilier locatif, Amarrim vous propose un service performant, adapté à la gestion comptable et fiscale de votre activité de loueur en meublé. Nos outils de gestion, conçus spécialement pour vos besoins, associés à des solutions techniques d’échange à distance nous permettent de vous proposer des tarifs très compétitifs.

Démarches administratives, déclarations fiscales, création de votre entreprise, bilans… nos conseillers spécialisés en gestion immobilière vous accompagnent, étape par étape, pour maximiser les revenus de votre patrimoine immobilier.

 

Pour vous Amarrim s’engage…

  • Des interlocuteurs experts dédiés à cette activité spécifique et technique
  • L’engagement d’une réponse immédiate pour 80 % des demandes et en moins de 48h pour les problématiques plus complexes
  • Une assistance en cas de contrôle fiscal
  • Une permanence téléphonique dédiée et disponible (ligne directe)

Véritable partenaire de vos projets immobiliers, Amarrim met tout en œuvre pour faciliter la gestion de vos biens immobiliers. Vous profitez de conseils pointus et de l’accompagnement de conseillers réactifs et dédiés à votre dossier.