Location meublée, les avantages du régime réel

Disponible sur option et appliqué automatiquement lorsque les recettes tirées de la location meublée dépassent 33 100 € (hors meublé de tourisme), le régime réel d’imposition offre un cadre fiscal très avantageux, à tel point qu’il devient possible de se constituer un patrimoine immobilier en effaçant votre impôt. En contrepartie, le régime réel impose des formalités et la tenue d’une comptabilité. État des lieux d’une option qui fait tout l’attrait de la location meublée.

 

Rappel, comment sont imposés les revenus tirés d’une location meublée ?

Quel que soit le niveau de revenu tiré de votre bien locatif, le cadre fiscal reste toujours le même. Les revenus liés à la location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non en revenus fonciers comme c’est le cas en location vide.

Trois régimes d’imposition sont ensuite déterminés en fonction du niveau de revenus généré par la location meublée :

  Régime MICRO-BIC Régime réel simplifié Régime réel normal
Recettes tirées de la location meublées (pour un ou plusieurs biens) < 33 100 € Ou sur option > 33 100 € > 238 000 €
Traitement des charges et frais Abattement forfaitaire de 50 % Déductibilité complète des frais et charges liées à la location meublée :
frais de notaire, intérêts d’emprunt, frais de copropriété, de gestion et d’assurance, d’entretien et de réparation, d’ameublement…
Obligations comptables Tenue d’un livre-journal simplifié Comptabilité d’engagement + bilan + déclaration annuelle Mêmes obligations comptables qu’une entreprise individuelle

 

Les avantages fiscaux du régime réel pour la location meublée

L’option pour le régime réel prend tout son sens pour les investisseurs qui achètent en visant d’emblée la location meublée. La déductibilité de la totalité des charges liées à la location meublée va permettre de réduire considérablement l’imposition des recettes locatives.

En couplant cet avantage avec la possibilité d’amortir le local et le mobilier, vous pouvez générer un déficit de manière à « effacer fiscalement » les loyers perçus.

Exemple :

Valorisation du bien 700 000 €.
Frais d’ameublement : 4 000  €
Charges de copropriété et autres charges : 4 005 €
Loyer : 2 500 €
Taxe foncière : 1 089 €/an

Calcul de l’imposition en location meublée Calcul de l’imposition en location vide
Amortissements : 25 538 € environs  Abattement forfaitaire de 50 %
Revenu imposable tiré de la location meublée : 0 € Revenu imposable tiré de la location meublée : 15 000 €

 

En location meublée, à quel moment faut-il opter pour le régime réel ?

Lorsque le bailleur achète neuf, il a, on l’a bien compris, tout intérêt à opter immédiatement.
En revanche, si vous louez un bien déjà acquis, il sera plus intéressant d’opter pour le réel lorsque les frais nécessaires à la location meublée seront supérieurs à 50 % des recettes générées.

 

Option pour le régime réel en location meublée, les formalités imposées

L’option est valable deux ans et irrévocable tout au long de cette période, sauf en cas de changement d’activité. Elle sera ensuite reconduite tacitement par période de deux ans.
Point de vigilance, l’option pour le régime réel doit être demandée par courrier, avant le 1er février de la 1re année pour laquelle vous souhaitez en bénéficier.

Attention, timing serré !

Cette option pour le régime réel conditionne bien souvent tout le montage financier d’un investissement en location meublée. C’est d’autant plus important que cette option conditionne également la récupération de la TVA sur l’investissement de départ. Pour vous faciliter vos opérations, nos conseillers spécialisés sont là à toutes les étapes et vous garantissent le bon respect des délais d’option fiscale.

 

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