La Colocation Meublée

COLOCATION MEUBLÉE : LA MEILLEURE SOLUTION POUR AUGMENTER SA RENTABILITÉ LOCATIVE !

La colocation  se définit par la location d’un même logement, constituant leur résidence principale, avec plusieurs locataires appelés colocataires. La colocation est soumise au régime juridique dont relève le logement.

Nombreux sont les loueurs en meublé ayant opté pour la colocation afin d’optimiser la rentabilité locative de leur investissement et de diminuer leur impôt. La colocation de logement meublé peut atteindre une rentabilité locative brute de plus 15%, tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse grâce au régime réel de la location meublée non professionnelle  (LMNP) (retrouvez ici toutes les informations pour diminuer votre impôt grâce au régime réel de la location meublée).

De plus pour les propriétaires, la colocation meublée est une combinaison gagnante cumulant davantage de garanties locatives et/ou mutualisation des risques locatifs, avec tous les avantages de la location meublée non professionnelle (LMNP).

La colocation meublée séduit les jeunes et les moins jeunes, elle répond à une demande croissante. Elle présente de nombreux avantages pour les locataires et permet aux occupants d’obtenir des logements plus grands en mutualisant les coûts. Cette solution économique permet aussi d’éviter l’achat de mobilier en répondant parfaitement à la demande d’une population en constante mobilité ou en quête de convivialité (cadres, jeunes actifs, étudiants, séniors, familles monoparentales…)

 

Mais quel contrat signer pour une colocation ?

Tout d’abord, le contrat de location pour une colocation d’un logement meublé doit  veiller au respect des règles applicables aux logements meublés en résidence principale, conformément à l’ articles 25-1 et suivants de la loi du 6 juillet 1989. Dans ce cas, le propriétaire doit fournir le mobilier nécessaire et réaliser un inventaire  avec un état détaillé du mobilier.

Le propriétaire a deux possibilités, soit l’option :

  • pour une colocation avec un contrat unique,
  • ou pour une colocation avec plusieurs contrats.

La colocation avec un contrat unique

Depuis le 1er Aout 2015, conformément à La loi Alur du 24 mars 2014 et son décret d’application du 29 mai 2015, le contrat de colocation d’un logement loué à titre de résidence principale doit respecter les clauses du bail type. A ce titre, chaque colocataire signe le même bail et a les mêmes droits/obligations vis-à-vis du bailleur.

La fixation du loyer du logement est libre si le bien est situé, hors zone d’encadrement des loyers. Chaque locataire doit payer sa quote-part à l’échéance convenue, sauf si le bail prévoit une clause de solidarité ou d’indivisibilité de la dette de loyer.

Les charges locatives sont récupérées par le bailleur dans les conditions prévues par le contrat de location soit : par le paiement d’une provision mensuelle ou sous la forme d’un forfait versé en même temps que le loyer.

En cas de congé du ou des locataires, deux hypothèses se présentent : soit les colocataires quittent le logement en même temps et ils résilient le bail, soit un ou plusieurs colocataires souhaitent quitter le logement à des moments différents alors que d’autres souhaitent poursuivre la location. Dans le dernier cas, si un des locataires envisage de quitter le logement il peut le faire sans l’accord des autres colocataires et doit signifier son congé au bailleur ; à défaut, il reste tenu au paiement du loyer et des charges.

Attention pour les baux conclus avant le 27 mars  (pas encore reconduits ou renouvelés), si le bail contient une clause de solidarité, le locataire sortant reste solidaire du paiement du loyer et des charges sauf si le bailleur accepte la renonciation de cette clause. Toutefois, la solidarité ne peut s’étendre au bail renouvelé.

Quant aux baux conclus à compter du 27 mars 2014, ou renouvelés, ou tacitement reconduits depuis le 8 août 2015,  l’engagement solidaire du colocataire sortant prend fin à la date d’expiration du délai de préavis, à condition qu’un nouveau colocataire figure au bail. À défaut de nouveau colocataire figurant au bail, son engagement s’éteint, au plus tard, dans un délai de 6 mois à compter de la date d’expiration du délai de préavis.

Puis pour la gestion du dépôt de garantie, le locataire sortant peut demander la restitution immédiate de sa quote-part au bailleur qui a la liberté de le restituer. En effet, la restitution du dépôt de garantie suppose la remise des clés au bailleur et donc le départ du dernier  des colocataires. Il revient donc aux colocataires de régler entre eux la gestion du dépôt de garantie sauf accord contraire entre les parties.

Colocation avec plusieurs contrats

Le bailleur peut également décider d’établir un bail distinct par colocataire, ce qui lui offre plus de liberté dans sa gestion locative.

Dans ce cas, chaque contrat précise les pièces à usage privé et à usage commun. Il est alors important de définir les règles d’usage des pièces communes et la règle de répartition des charges. Dans une telle situation, il est vivement recommandé au propriétaire d’établir une gestion des charges forfaitaires à condition de les avoir correctement évaluées.

L’avantage pour le colocataire, c’est qu’il s’est engagé uniquement par les droits et obligations de son contrat et reste libre de quitter le logement à tout moment en respectant le délai de préavis. Et pour le propriétaire, il a la liberté de remplacer ou non le colocataire partant et peut choisir le remplaçant.

Mais attention, chacun des colocataires doit disposer d’une surface supérieure de 14 m2 et d’un volume supérieur à 33 m3 (pièces communes non prises en compte).

Pour les propriétaires, deux points peuvent remettre en cause leur projet de colocation :

  • le respect des superficies,
  • la difficulté de donner congé aux dates différentes des contrats, au motif d’une vente.

Besoin d’échanger sur la fiscalité de la colocation et du statut LMNP, contactez nos équipes au 02 49 77 50 00, nous aborderons ensemble chaque projet.