Choisir le régime réel en location meublée ?

Logement meublé Tous les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) déclarent leur activité et se doivent de préciser s’ils optent pour le régime du Micro Bic ou pour le régime réel. Dans 85% des cas, le régime réel simplifié est le plus adapté et permet aux loueurs en meublé non professionnels de réaliser une véritable économie d’impôt qu’il s’agisse d’un bien ancien ou d’un bien neuf. Amarrim aide les loueurs à optimiser la fiscalité de leur location meublée en définissant le régime fiscal le plus avantageux pour eux.

LMNP : Micro Bic ou régime réel ?

Micro Bic : il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes déclarées, dans la limite du plafond de 70 000 € par année ; ou 170 000 € pour la location des hôtels, gîtes ruraux, des meublés de tourisme et des chambres d’hôtes. L’option pour le Micro BIC est choisie par défaut mais trop souvent à la défaveur du loueur en meublé non professionnel. Régime réel simplifié : il est encore plus avantageux ! En effet, il entraîne la déduction de l’intégralité des charges et permet surtout d’amortir l’immobilier et le mobilier. Exemple : pour un bien d’une valeur de 160 000 €, nous comptabilisons un amortissement de 5440 € (charge « fictive »); en sus, vous déduisez toutes les autres dépenses engagées et vous obtenez des revenus peu ou pas fiscalisés ! Dans ce cas-ci, le régime réel permet de réaliser une économie d’impôt de 14 160 € pendant 10 ans, soit 1416 € dès la 1ère année.   Testez notre simulateur AMARRIM et recevez un résultat instantané !

MICRO BIC REGIME REEL SIMPLIFIE
LOYERS ENCAISSES 6000 6000
Amortissements Pas déductible -5440
Intérêt d’Emprunt Pas déductible -1000
Autres Charges Pas déductible -500
Résultat 3000 0
Montant de l’impôt (CSG CRDS inclus) 1416 € 0 € impôt
 En optant pour le régime réel, vous réalisez une économie d’impôt de 1416 € dès la 1ère année, soit 14 160 € pendant 10 ans

Pour bénéficier des avantages du régime réel simplifié, Amarrim accompagne les loueurs en meublé et réalise l’ensemble des démarches liées aux déclarations de leur activité LMNP ou LMP.

 

Article mis à jour le 11.01.2018

SCI et Location Meublée

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La  création d’une société, et notamment d’une Société Civile Immobilière (SCI), est souvent l’une des premières réflexions des investisseurs désirant développer leur patrimoine, s’associer ou anticiper une succession.

L’investisseur, en quête de conseils, doit d’abord clairement identifier ses attentes afin de s’assurer que le recours à la création d’une SCI (ou à autre structure) soit adapté.
 

SCI et Location meublée : est-ce compatible ?

La SCI reste un outil réservé à la location nue. Elle est, par conséquent, déconseillée dans le cadre de la location meublée.

En effet, même si la location meublée est d’un point de vue juridique une activité civile, elle est considérée par le Code général des Impôts comme une activité commerciale relevant des revenus catégoriels BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
 

Location meublée via une SCI : quelles sont les conséquences?

Si la SCI réalise de la location meublée et que cette activité représente plus de 10% du chiffre d’affaires de la société, cela conduit de manière irrévocable à un assujettissement de la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS), conformément à l’article 206.2 du Code Général des Impôts, avec les conséquences suivantes :

  • détermination du résultat imposable à l’impôt sur les sociétés,
  • double taxation en cas de distribution du résultat,
  • taxation des plus-values avec la réintégration des amortissements,
  • impossibilité de bénéficier du statut Loueur en meublé (professionnel ou non).
  •  

    SCI et location meublée : quelles solutions ?

    Même si le recours à la SCI est déconseillé à l’investisseur souhaitant réaliser de la location meublée pour les raisons fiscales évoquées ci-dessus, elle peut toutefois présenter un intérêt pour certains d’entre eux.

    Pour les investisseurs souhaitant réaliser de la location meublée (LMNP ou LMP) et maintenir le régime d’imposition sur le revenu (IR) des sociétés de personnes, ils ont la possibilité de transformer la structure morale en SARL de famille et de formuler l’option pour l’IR. (Consultez ici notre article sur la SARL de famille)

     

    Amarrim accompagne ces investisseurs dans la constitution, la gestion et la transformation de SCI, SARL de famille.

    Pour une étude personnalisée ou une demande de devis, contactez nos équipes au 02 49 77 50 00.

La Colocation Meublée

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COLOCATION MEUBLÉE : LA MEILLEURE SOLUTION POUR AUGMENTER SA RENTABILITÉ LOCATIVE !

La colocation  se définit par la location d’un même logement, constituant leur résidence principale, avec plusieurs locataires appelés colocataires. La colocation est soumise au régime juridique dont relève le logement.

Nombreux sont les loueurs en meublé ayant opté pour la colocation afin d’optimiser la rentabilité locative de leur investissement et de diminuer leur impôt. La colocation de logement meublé peut atteindre une rentabilité locative brute de plus 15%, tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse grâce au régime réel de la location meublée non professionnelle  (LMNP) (retrouvez ici toutes les informations pour diminuer votre impôt grâce au régime réel de la location meublée).

De plus pour les propriétaires, la colocation meublée est une combinaison gagnante cumulant davantage de garanties locatives et/ou mutualisation des risques locatifs, avec tous les avantages de la location meublée non professionnelle (LMNP).

La colocation meublée séduit les jeunes et les moins jeunes, elle répond à une demande croissante. Elle présente de nombreux avantages pour les locataires et permet aux occupants d’obtenir des logements plus grands en mutualisant les coûts. Cette solution économique permet aussi d’éviter l’achat de mobilier en répondant parfaitement à la demande d’une population en constante mobilité ou en quête de convivialité (cadres, jeunes actifs, étudiants, séniors, familles monoparentales…)

 

Mais quel contrat signer pour une colocation ?

Tout d’abord, le contrat de location pour une colocation d’un logement meublé doit  veiller au respect des règles applicables aux logements meublés en résidence principale, conformément à l’ articles 25-1 et suivants de la loi du 6 juillet 1989. Dans ce cas, le propriétaire doit fournir le mobilier nécessaire et réaliser un inventaire  avec un état détaillé du mobilier.

Le propriétaire a deux possibilités, soit l’option :

  • pour une colocation avec un contrat unique,
  • ou pour une colocation avec plusieurs contrats.

La colocation avec un contrat unique

Depuis le 1er Aout 2015, conformément à La loi Alur du 24 mars 2014 et son décret d’application du 29 mai 2015, le contrat de colocation d’un logement loué à titre de résidence principale doit respecter les clauses du bail type. A ce titre, chaque colocataire signe le même bail et a les mêmes droits/obligations vis-à-vis du bailleur.

La fixation du loyer du logement est libre si le bien est situé, hors zone d’encadrement des loyers. Chaque locataire doit payer sa quote-part à l’échéance convenue, sauf si le bail prévoit une clause de solidarité ou d’indivisibilité de la dette de loyer.

Les charges locatives sont récupérées par le bailleur dans les conditions prévues par le contrat de location soit : par le paiement d’une provision mensuelle ou sous la forme d’un forfait versé en même temps que le loyer.

En cas de congé du ou des locataires, deux hypothèses se présentent : soit les colocataires quittent le logement en même temps et ils résilient le bail, soit un ou plusieurs colocataires souhaitent quitter le logement à des moments différents alors que d’autres souhaitent poursuivre la location. Dans le dernier cas, si un des locataires envisage de quitter le logement il peut le faire sans l’accord des autres colocataires et doit signifier son congé au bailleur ; à défaut, il reste tenu au paiement du loyer et des charges.

Attention pour les baux conclus avant le 27 mars  (pas encore reconduits ou renouvelés), si le bail contient une clause de solidarité, le locataire sortant reste solidaire du paiement du loyer et des charges sauf si le bailleur accepte la renonciation de cette clause. Toutefois, la solidarité ne peut s’étendre au bail renouvelé.

Quant aux baux conclus à compter du 27 mars 2014, ou renouvelés, ou tacitement reconduits depuis le 8 août 2015,  l’engagement solidaire du colocataire sortant prend fin à la date d’expiration du délai de préavis, à condition qu’un nouveau colocataire figure au bail. À défaut de nouveau colocataire figurant au bail, son engagement s’éteint, au plus tard, dans un délai de 6 mois à compter de la date d’expiration du délai de préavis.

Puis pour la gestion du dépôt de garantie, le locataire sortant peut demander la restitution immédiate de sa quote-part au bailleur qui a la liberté de le restituer. En effet, la restitution du dépôt de garantie suppose la remise des clés au bailleur et donc le départ du dernier  des colocataires. Il revient donc aux colocataires de régler entre eux la gestion du dépôt de garantie sauf accord contraire entre les parties.

Colocation avec plusieurs contrats

Le bailleur peut également décider d’établir un bail distinct par colocataire, ce qui lui offre plus de liberté dans sa gestion locative.

Dans ce cas, chaque contrat précise les pièces à usage privé et à usage commun. Il est alors important de définir les règles d’usage des pièces communes et la règle de répartition des charges. Dans une telle situation, il est vivement recommandé au propriétaire d’établir une gestion des charges forfaitaires à condition de les avoir correctement évaluées.

L’avantage pour le colocataire, c’est qu’il s’est engagé uniquement par les droits et obligations de son contrat et reste libre de quitter le logement à tout moment en respectant le délai de préavis. Et pour le propriétaire, il a la liberté de remplacer ou non le colocataire partant et peut choisir le remplaçant.

Mais attention, chacun des colocataires doit disposer d’une surface supérieure de 14 m2 et d’un volume supérieur à 33 m3 (pièces communes non prises en compte).

Pour les propriétaires, deux points peuvent remettre en cause leur projet de colocation :

  • le respect des superficies,
  • la difficulté de donner congé aux dates différentes des contrats, au motif d’une vente.

Besoin d’échanger sur la fiscalité de la colocation et du statut LMNP, contactez nos équipes au 02 49 77 50 00, nous aborderons ensemble chaque projet.
 

 

Location meublée et CFE, devez-vous payer?

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cfe

Le loueur en meublé, qu’il soit loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou loueur en meublé professionnel (LMP) est en principe redevable de la CFECotisation Foncière des Entreprises…

 

Qu’est ce que la CFE ?

 

Depuis le 1er janvier 2010, la taxe professionnelle a été remplacée par la Contribution Economique Territoriale (CET) composée de 2 éléments :

  • La cotisation foncière des entreprises (CFE);
  • La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).

La CFE est un impôt local. Elle est due dans chaque commune où l’exploitant de location meublée dispose de locaux.

Quant à la CVAE, elle est due uniquement si l’activité de location meublée dégage un chiffre d’affaires supérieur à 152 500 €. Ce qui, dans les faits, concerne qu’une minorité de loueurs en meublé.

 

Qui est redevable de la CFE en location meublée ?

 

Le loueur en meublé, dont les loyers sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), est dans la plupart des cas redevable de cette taxe.

Dès lors que le loueur déclare son activité de location meublée (cliquer ici pour retrouver toutes les étapes du loueur en meublé dans notre guide LMNP 2017), qu’il opte pour le régime du Micro BIC ou le régime réel, il devient en principe redevable de la CFE.

La CFE est imposable au nom de la personne qui fournit la prestation d’hébergement, soit le propriétaire ou le preneur à bail en cas de sous location à un tiers.

Cependant certains propriétaires échappent à la CFE, notamment les loueurs proposant :

      • La location occasionnelle d’une partie de leur habitation personnelle si elle n’a pas vocation à se répéter,
      • La location ou sous location d’une partie de leur habitation principale à un locataire ou sous locataire qui en élit domicile et si la location est consentie à un prix raisonnable,
      • La location de leur résidence secondaire si la location est effective quelques semaines par an,
      • La location faisant partie d’une habitation personnelle (résidence principale ou secondaire) et classée « meublé de tourisme » (sauf délibération contraire des collectivités locales),
      • La location de biens immobiliers au sein de résidences services (dans ce cas, c’est l’exploitant qui est redevable de la CFE),
      • Et certaines locations dont la municipalité ou la collectivité locale territoriale a délibéré pour une exonération de la CFE des loueurs en meublé.

Toutefois, lorsque le loueur en meublé n’est pas exonéré de CFE, cette taxe est souvent réduite aux cotisations minimum dont le montant est fixé par le conseil municipal.

Besoin d’un conseil ?

Le loueur en meublé ayant reçu une CFE et ayant le moindre doute concernant l’assujettissement et le règlement de cette taxe peut nous contacter au 02 49 77 50 00.

Comment se calcule la CFE ?

 

La taux d’imposition pour le calcul de la CFE est déterminé par délibération du conseil municipal ou par l’Etablissement Public de Coopération Intercommunal (EPCI).

La CFE est calculée sur la valeur locative du bien immobilier passible de la taxe foncière. La valeur locative retenue par l’administration fiscale est également définie par chaque commune.

Dans la pratique, comme évoqué ci-dessus, le loueur en meublé est assujetti à la cotisation minimum fixée par la municipalité en fonction des recettes. On parle souvent d’un montant minimum avoisinant les 200 €, cependant ce montant minimum, à Paris, par exemple, est fixé à 76€ (année référence : 2016) dans le cas d’un chiffre d’affaires <100 000 €.

La CFE est calculée au 1er janvier de l’année et elle est due au titre de l’année concernée. Par conséquent, en cas de création d’activité ou de 1ère mise en location meublée en cours d’année, elle n’est due qu’au titre de l’année suivante.

 

Quand dois-je payer la CFE ?

 

Le loueur en meublé redevable de la CFE reçoit un avis d’imposition et doit s’acquitter de cette taxe avant le 15 décembre de chaque année.

Son paiement doit obligatoirement être effectué de façon dématérialisée soit par :

Bon à savoir :

La CFE est une charge déductible au même titre que la taxe foncière, l’assurance et les charges de copropriété ….
Alors même si cette taxe peut interroger certains investisseurs, elle ne remettra pas en cause l’intérêt pour la location meublée au regard du gain fiscal économisé par ailleurs.
Pour de plus amples renseignements, contactez nos équipes au 02 49 77 50 00.

Article mis à jour le 21/09/2017

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Témoignages clients

En juin dernier, nous avons souhaité donner la parole à nos clients. Découvrez leurs avis et commentaires.

 

« Nos contacts se font par mail et nous sommes très satisfaits de la rapidité et de la qualité de réponse que nous avons avec nos correspondantes. » André A.
« Simplement un GRAND merci pour votre aide et votre assistance pour cette première année ». Fabrice B.
« Votre qualité de service ainsi que votre accueil sont excellents. C’est parfait ! » Christelle et Fabrice
« Un grand merci à Mme Smeyers qui a rectifié mon rapport comptable en une vitesse record avant la fin du délai de déclaration fiscal ». Bernard G.
« Pour un néophyte comme moi, vos services sont précieux. Merci encore de votre aide pour toutes les déclarations aux impôts. » Alain P.
« Je remercie l’équipe du pôle immobilier qui gère mon dossier pour leur disponibilité et leur aide précieuse. » Philippe C.
« Votre accueil téléphonique est remarquable. » François D.
« Vous êtes un cabinet que je recommande vivement. D’ailleurs j’ai fait part de votre prestation auprès de ma banque. » Didier G.
« Réactivité et maîtrise des dossiers excellentes, bravo ! Reste une petite ambiguïté quelquefois sur ce que nous avons à faire de notre côté, vite résolue en quelques échanges ! » Emmanuel G.
« Content de travailler avec vous, satisfait pour la qualité de votre travail, mon interlocuteur est toujours à l’écoute. Merci. » Stéphane P.
« Rien à dire. A chaque besoin de contact, j’ai eu une réponse dans les 24h. » Alexandre V.
« Je suis satisfaite car, pour preuve, je vais acquérir un nouveau bien immobilier dont je vais également confier le suivi à votre cabinet. » Colette G.
« La personne qui s’occupe de notre dossier est très réactive, nous obtenons des réponses adaptées à nos besoins dans des délais satisfaisants. » Pierre G.
« Merci à Elodie Macé pour son professionnalisme, sa gentillesse et sa grande disponibilité ! » Odile S.
« Merci de la compétence et de la patience de nos conseillers. » Pierre L.
« Je tiens à vivement remercier madame Smeyers pour son amabilité et sa disponibilité de chaque instant ! Merci. » Philippe K.
« Très satisfait de l’équipe et notamment du suivi, de la rapidité et de la qualité des réponses formulées. » Thomas J.
« La conseillère qui me suit est géniale. » Evelyne P.
« Question rapport qualité /prix : très bonne qualité de service bonne réactivité envers le client. Pour le prix : si l’on pouvait avoir encore mieux, ça ne se refuserait pas ! Merci encore pour tous les renseignements communiqués avec une grande réactivité. » Alain P.
« Très satisfait de mon contact Amarrim, Mme Macé est compétente et disponible ! » Eric S.

Vous souhaitez en savoir plus sur nos services ? Retrouvez tous les résultats de l’enquête menée auprès de 1000 clients Amarrim.

Nos tarifs : Déduits de vos impôts*

La comptabilité la plus simple pour les loueurs en meublé

à titre indicatif

LMNP Montant HT
Forfait annuel sans adhésion CGA 395€**
Forfait annuel avec adhésion CGA 450€**
Bien ou lot supplémentaire 90€
LMP Montant HT
Forfait annuel 900€**
Bien ou lot supplémentaire 90€
Option Travaux juridiques annuels SARL (dans le cadre ou vous exploitez votre bien via une personne morale) 250€

*2/3 des frais engagés sont déductibles de vos impôts si vous adhérez à un CGA / ** Abonnement Zen+ contrôle fiscal compris

Une aide personnalisée en cas de contrôle fiscal

Nos offres comprennent une assistance dédiée en cas de contrôle fiscal. Nous sommes présents à chaque étape du contrôle et, selon vos besoins, nous vous pouvons vous assister lors des entretiens avec le contrôleur.

Via notre abonnement Zen+, ces coûts d’assistance sont pris en charge par notre compagnie d’assurances (dans certaines limites).

 

* Adhérer à un CGA, c’est 2/3 de vos frais de comptabilité déduits de vos impôts

En adhérant à un centre de gestion agréé, vous profitez d’une réduction d’impôt qui couvre 2/3 de vos frais de comptabilité, dans la limite de 915 €/an. La réduction d’impôt couvre également 2/3 des frais d’adhésion au CGA. En clair, recourir à un expert-comptable pour gérer vos biens immobiliers ne vous coûte presque rien. Ce seul avantage justifie donc pleinement l’adhésion à un centre de gestion agréé. Mais ce n’est pas le seul…

Les étapes de la prise en charge

Comment Amarrim gère la comptabilité de votre bien immobilier locatif ?

De la signature de votre contrat d’expertise comptable à la présentation du bilan de votre activité de loueur en meublé, toutes les étapes de notre collaboration à l’année, en 7 étapes clés :

1ères étapes

  1. Signature du contrat d’expertise comptable avec votre expert-comptable immobilier AMARRIM.
  2. Vous nous retournez les documents nécessaires à la prise en charge de votre dossier (fiche de contact, procuration, adhésion CGA, etc.).

Dans les 15 jours suivants le début de l’activité de loueur en meublé (par exemple, après la 1ère signature)

  1. Immatriculation de votre activité auprès du greffe et obtention du numéro Siret qui permettra la récupération de la TVA. Nos experts juridiques s’occupent de tout, il vous suffit simplement de nous communiquer les pièces nécessaires à l’immatriculation de votre activité.

Le début du semestre suivant votre acquisition

  1. Nous pouvons  réaliser une 1re demande de remboursement de TVA. Nous réitérons l’opération chaque début de semestre pour les acquisitions en VEFA si vous avez reçu un appel de fonds et que vous nous l’avez transmis.

Jusqu’à la fin de l’année

  1. Transmission de vos documents comptables via votre espace client Amarrim. Votre conseiller Amarrim réalise la tenue comptable de votre activité de loueur en meublé.

Fin d’année, le bilan et obligations déclaratives

  1. Mise à disposition de la liasse fiscale télétransmise par nos soins au SIE (service des impôts des entreprises) et d’un document d’aide à la déclaration d’impôt sur le revenu.
  2. Votre conseiller Amarrim vous présente vos comptes annuels lors d’un rendez-vous téléphonique.

Tout au long de notre mission, votre conseiller dédié est à votre écoute :

  • conseil
  • aide à la décision
  • optimisation fiscale…

… Vous n’êtes jamais seul face à vos interrogations !

Pourquoi choisir un spécialiste ?

Confier la gestion de vos biens locatifs meublés à un expert-comptable spécialisé présente bien des avantages.

Pour vous Amarrim, c’est une prise en charge complète et un service dont les frais sont déductibles de votre impôt sur le revenu* :

En adhérant à un Centre de Gestion Agréé, cela vous permet de profiter d’avantages fiscaux qui couvrent la plupart des frais de souscription à nos services.

* à hauteur des 2/3 des frais engagés dans la limite de 915 €.

Les + Amarrim

  • La récupération de la TVA pendant la période de construction vous permet d’optimiser votre trésorerie et de réduire les éventuels intérêts bancaires liés au financement de la TVA.
  • Notre connaissance de tous les SIE (Service des Impôts des Entreprises) de France nous permet une récupération plus rapide de la TVA.

100 % facile

  • Dès la signature du Contrat d’expertise comptable matérialisant nos engagements, vous êtes guidé, étape par étape, par votre conseiller Amarrim.
  • Celui-ci vous remet un livret d’accueil, véritable guide pratique pour faciliter notre collaboration.
  • Amarrim met à votre disposition, gratuitement, un espace client avec un coffre-fort numérique pour classer et retrouver tous vos documents en un seul clic.

100 % sécurisée

  • La complexité de la gestion comptable et fiscale des biens immobiliers locatifs nécessite l’intervention d’un expert. Votre cabinet Amarrim est agréé à l’Ordre des experts comptables et vous propose un service spécialisé, adapté à vos besoins.
  • Nous sécurisons toutes vos démarches, pour vous permettre de vous consacrer à tout autre chose, l’esprit tranquille.

Vous souhaitez savoir comment va se passer notre collaboration ? C’est très simple, Amarrim vous propose un service clé en main. Suivez le guide…